¿Para qué sirven en México 4 mil millones de pesos? Es la cantidad de dinero que el Gobierno de la Ciudad de México solicitó para realizar mejoras al transporte público; el presupuesto anual que recibe el Senado de la República o la Universidad Veracruzana, la institución académica que señaló actos de corrupción del Gobernador Javier Duarte Ochoa.

También es la cantidad de impuestos que el Servicio de Administración Tributaria (SAT) condonó en 2015 a Casas Geo, la desarrolladora de vivienda social, integrada por grandes empresarios y ex servidores públicos. La información entregada vía transparencia al Centro de Análisis e Investigación Fundar, carece de las razones que llevaron a esa decisión, cuando en términos legales, para condonar o no impuestos, se revisan los casos uno por uno.

A través del Instituto Nacional de Acceso a la Información y Protección de Datos Personales (INAI), la organización Fundar solicitó al SAT los datos de las personas a quienes se les condonaron créditos fiscales conforme al artículo 146-B del Código Fiscal de la Federación, que hace referencia a los contribuyentes que están sujetos a concurso mercantil y que son compatibles a la condonación “parcial” de créditos fiscales. La respuesta fue que las filiales de Geo fueron las únicas dentro de una lista de más de siete mil personas morales.

Según la lista del SAT, son 13 empresas relacionadas con Geo, por un total de 3 mil 73 millones 913 mil 574 pesos de impuestos condonados. Sin embargo, el Secreto Fiscal impidió que el SAT brindara la información referente a las razones particulares o causas inmediatas de por qué se le perdonó a GEO, según lo estipulado en el Artículo 69 del Código Fiscal de la Federación.

El concurso mercantil es un mecanismo al que se recurre con el fin de lograr la reestructuración de una empresa. La protege para que al final del proceso, pueda seguir con sus trabajos como lo hacía antes de su crisis financiera. “La finalidad es darle un respiro financiero a la empresa para que se pueda reincorporar”, explica el contador José Antonio Echenique García, miembro del Colegio de Contadores Públicos de México.

Entre los días 12 y 24 de junio de 2015, el Juez Sexto de Distrito en Materia Civil, Enrique González Meyenberg emitió sentencias mediante las cuales aprobó los Convenios Concursales de Corporación Geo, S.A.B. de C.V. y 15 subsidiarias.

Ese fue el año de la debacle para Geo y otras desarrolladoras de vivienda, luego de tiempos en los que la construcción de casas se disparó, a tal grado de que unas cuantas empresas (Geo, Urbi y Homex) dibujaron un nuevo mapa para la forma de vivir de los mexicanos. Pero no funcionó. El fracaso de aquel proyecto se muestra con creces en el panorama de hoy de casas carcomidas por el abandono.

Su plan de negocios se fincó en construir viviendas en terrenos de entre 60 y 90 metros cuadrados en la periferia, lejos de las zonas de trabajo, lo que ocasionó que hoy en día, dentro de un contexto de desorden y crecimiento descontrolado, cinco millones de viviendas estén ociosas. Se construyeron casas y más casas sin garantizar que se venderían.

“La vivienda social estaba destinada a satisfacer las necesidades básicas de habitabilidad de las clases sociales con menos recursos. El pensamiento funcionalista llegó a reducir el concepto de ‘vivienda social’ a ‘vivienda mínima’, y por lo tanto, a ‘vivienda barata’, lo cual implicó una reducción de la calidad del espacio y los materiales, y de la calidad de las condiciones de habitabilidad”, escribió el arquitecto Javier Sánchez Corral en el estudio Vivienda “social” en México.

EL PLAN DE LA CRISIS

En 2013, el Presidente Enrique Peña Nieto presentó el Plan Nacional de Vivienda, en el que modificó las reglas para ejecutar los desarrollos habitacionales. Ese plan estableció que ahora las vivienderas tendrían más coordinación con la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), quien sería la nueva encargada de la política de vivienda.

También fijó un nuevo modelo para la reordenación de los créditos y subsidios provenientes del Gobierno federal y que se enfocarían al crecimiento urbano ordenado con el objetivo de disminuir el rezago de nueve millones de viviendas.

Este fue el problema, la reordenación de recursos. Fue un cambio en la política de construcción de la vivienda: el dinero se destinaría a la construcción de vivienda vertical, cercana a los desarrollos urbanos y centros de trabajo. El boom de las viviendas horizontales, detonado durante la administración de Vicente Fox, terminaba.

“Empresas como Homex, Casas Geo, Urbi, Hogar, Grupo Ara, Sare, Sadasi, pasaron de construir 10 mil viviendas a 50 mil en tan sólo cinco o 10 años aproximadamente, impactando de manera directa al crecimiento de la mancha urbana de las ciudades centrales y posteriormente, extendiéndose por casi toda la República Mexicana”, escribió Sánchez Corral.
Para Geo, los subsidios siempre fueron de gran relevancia, ya que una disminución se vería reflejada en la capacidad crediticia. En consecuencia, las ventas y los ingresos irían en picada, sobre todo los provenientes de la vivienda económica (enfocada a la gente de bajos recursos), que para Geo significaba el 55 por ciento de sus ingresos totales.

Las principales vivienderas cayeron en incumplimiento de pagos y se les negó un rescate financiero; el Gobierno tampoco les compraría su reserva territorial. Geo perdió cuatro mil 635 millones de pesos en valor de mercado y el valor de su acción en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) cayó 67.3 por ciento.

Geo inició operaciones en 1973. Con los años se convirtió en la desarrolladora de vivienda de bajos ingresos líder en México y América Latina. Se involucró en todos los aspectos de adquisición de tierra, diseño, desarrollo, construcción, mercadotecnia, comercialización y entrega de viviendas de interés social y medio en México.

A la fecha, ha producido y comercializado 655 mil casas en las que habitan dos millones 400 mil mexicanos. Al 31 de diciembre de 2015, el 79.9 por ciento de las viviendas que vendió Geo fue a través de créditos del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit). De hecho, Geo es una de las empresas que en la última década más ha absorbido el dinero de ese organismo. El año pasado le dio el 97.7 por ciento de sus ventas totales.

Geo se enfocó a ser contratista de Infonavit. Además de eso, también, a Infonavit, Geo le localizaba terrenos urbanizables, obtenía los permisos y las licencias necesarias, el diseño y construcción de obras.

Los planes y programas de vivienda que se realizaron desde 2006, fueron los que promovieron que el modelo de producción de vivienda se concentrara en zonas alejadas de los centros urbanos; las reservas de casas estaban ubicadas en las periferias de las zonas urbanas. Por “márgenes de utilidad reducidos”, los desarrolladores optaron por el modelo de vivienda horizontal “en reservas territoriales de bajo costo”.

Con el Plan de Vivienda de Peña Nieto, Geo argumentó que los nuevos criterios de clasificación de Reserva Territoriales impactaron en la asignación de subsidios, así como la nueva tendencia a la vivienda vertical. Se declaró en Concurso Mercantil Pre-acordado en abril de 2014.

La Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco) habló de 10 mil clientes afectados a nivel nacional, a consecuencia de atrasos en la entrega de casas, escrituras, pago de garantía y reparaciones. De acuerdo con los testimonios, los primeros trabajadores recibieron el 100 por ciento de su liquidación, pero con el paso del tiempo se les llegó a ofrecer el 10 por ciento de lo que por derecho les correspondía, aunque la empresa los convenció para que firmaran una renuncia con la promesa de recontratarlos.

Finalmente, Geo despidió a 10 mil 500 trabajadores.

LOS DUEÑOS DE GEO

Un año después, en junio de 2015, el Juzgado Sexto de Distrito en Materia Civil declaró concluidos 14 procedimientos de concurso mercantil. Se avalaron los convenios de “las partes concursadas” y los acreedores, quienes consiguieron el porcentaje que exigían.

Sin embargo, un año después otro Juez dejó sin efectos la sentencia anterior por falta de reconocimiento de un grupo de acreedores. Geo negó que esta decisión afectara las finanzas de la compañía, ya que la exigencia era por un monto no material.

En medio de todo este proceso, la deuda de Geo pasó de 29 mil millones a 4 mil 100 millones de pesos. Entraron en su defensa Banorte Sólida y Capital Inmobiliario, que le inyectaron 3 mil 500 millones de pesos. Por su parte, Sociedad Hipotecaria Federal e Infonavit le dieron créditos por 123 y 350 millones de pesos.

En sus perspectivas a futuro, Geo propuso que para 2016 y 2023, generará un flujo de ventas por 15 mil 113 millones de pesos, con un costo de vivienda de cerca de 272 mil pesos a poco más de 1 millón.

Los fundadores, la familia Orvañanos, quedó casi fuera de Geo: el 91 por ciento pasó a manos de los acreedores y el resto quedó a los accionistas fundadores.

Para 2016, Geo reactivó 34 proyectos en 14 estados y alcanzó al inicio de 2016, un valor de 5 mil 422 millones de pesos. “Con la exitosa terminación de los Concursos Mercantiles, Corporación GEO logró una capitalización por 3 mil 500 millones de pesos, lo que le permitirá regularizar sus operaciones y retomar gradualmente su ritmo de crecimiento, basado en el plan de negocios”, reveló GEO en su informe financiero enviado a la BMV.

Tras la reestructuración, su Consejo de Administración quedó integrado por Juan Carlos Braniff, como presidente del Consejo de Administración. Como Consejeros Propietarios: Alberto Mulás Alonso, quien fuera Subsecretario de Desarrollo Urbano y Vivienda en la Secretaría de Desarrollo Social (Sedesol), antes de ese puesto fue Comisionado Nacional de Vivienda y miembro del gabinete ampliado de Vicente Fox, “responsable de diseñar e implementar la nueva política nacional de vivienda; ahí fundó la Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda y la Sociedad hipotecaria Federal”; Luis Urrutia Sodi, quien trabajó 20 años en ICA; Andrés Antonius González quien fue subsecretario de Energía durante el Gobierno de Ernesto Zedillo y coordinador de planeación estratégica en el equipo de transición de Enrique Peña Nieto; Iñigo Orvañanos Corcuera; Arturo Monroy Ballesteros, que fue subdirector de Ingeniería Financiera en la Dirección General de Crédito Público y asesor de la Secretaría de Comunicaciones y Transportes, y Ricardo Guajardo Touché, ex director general de BBVA Bancomer, miembro del Consejo del Tec y de las empresas Femsa, El Puerto de Liverpool, Bimbo, Coca Cola, Coppel y Vitro.

Durante los años de turbulencia, ese consejo registró movimientos. Renunció Francisco Gil Díaz, ex Secretario de Hacienda con Vicente Fox; José Carral Escalante, consejero fundador de HSBC y del Club de Industriales; Roberto Alcántara Rojas, presidente de Grupo Prisa, y Luis Zárate Rocha, quien desde 2016 es director de ICA.

Una de las conclusiones del estudio de Sánches Corral, señala: “Si bien es cierto que satisficieron la necesidad de una gran cantidad de gente, también cabe mencionar que este tipo de vivienda presenta las dimensiones mínimas habitables y la gente utiliza gran parte de sus ingresos para transportarse a los centros de trabajo. La mayoría de estos conjuntos habitacionales carecen de comercio, educación, cultura, así como lugares de esparcimiento, por lo que se convierten en grandes dormitorios aislados de la ciudad. Otro problema que presentan es que la tipología de la vivienda es poco flexible, por lo que es difícil que los inquilinos puedan hacer crecer sus viviendas, así como el planteamiento urbano que se realiza en función de los automóviles, lo que hace más difícil la relación con los vecinos y crea un ambiente más desolador”.